RUAPH en Colombia: el Proyecto 067 de 2025, el plazo de 2027 y cómo prepararse sin pagar humo

Si usted administra un conjunto o una copropiedad en Colombia, seguramente ya escuchó —o le vendieron— la palabra "RUAPH". En los últimos meses varias empresas de software, algunos gremios y no pocas "academias" empezaron a comunicar el registro de administradores como si fuera una obligación que ya está corriendo, con cuenta regresiva incluida. Otros lo atribuyen a decretos que no tienen nada que ver con el tema.

En CONDOMERA preferimos decirle las cosas como son, con la fuente en la mano. Este es el estado real del RUAPH a hoy: qué es, qué no es, en qué punto exacto va su trámite, y qué tiene sentido hacer —y qué no— mientras el país termina de decidir.

1) ¿Qué es (y qué no es) el RUAPH hoy?

El RUAPH no es ley. No es un decreto, ni una resolución en vigor, ni un registro abierto: hoy sencillamente no existe. Ningún administrador está obligado a inscribirse en un registro nacional, porque ese registro aún no ha sido creado.

Lo que sí existe es una propuesta. El Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal está contenido en el Proyecto de Ley 067 de 2025 (Cámara), acumulado con el 146 de 2025 (Cámara), que reformaría la Ley 675 de 2001, la ley de propiedad horizontal. "Proyecto de ley" es la palabra clave: es un texto en discusión en el Congreso, no una norma que le obligue a usted a nada hoy.

Y una aclaración de vocabulario, porque genera confusión: en prensa verá el registro llamado "RUNA". Es un apodo periodístico. El texto oficial del proyecto habla de RUAPH. Si alguien le ofrece "cumplir con la RUNA", desconfíe: ni siquiera está usando el nombre del articulado.

2) El estado exacto del trámite

En Colombia, un proyecto de ley recorre cuatro debates —dos en cada cámara— antes de convertirse en ley. Este es el recorrido real del RUAPH, con fechas verificables:

Ahora, el dato que define todo lo demás: el RUAPH tiene hasta cerca del 20 de junio de 2027 para surtir sus cuatro debates completos. La Constitución Política, en su artículo 162, le da a un proyecto un máximo de dos legislaturas para completar su trámite; si no lo logra en ese plazo, se archiva. Si el RUAPH no lo consigue, muere — y tendría que empezar de nuevo desde cero.

Un dato que pone las cosas en perspectiva: no es el primer intento. Tres proyectos predecesores para crear un registro de administradores ya se hundieron en el Congreso. Que este haya llegado más lejos que sus antecesores no garantiza que llegue a la meta.

Para seguir el trámite día a día, la fuente es la página oficial del proyecto en la Cámara de Representantes (camara.gov.co, expediente de propiedad horizontal 294) y las Gacetas del Congreso. Ahí se publica cada ponencia y cada acta; lo demás son interpretaciones.

3) ¿Qué exigiría según el texto radicado?

Aquí conviene una advertencia de entrada: lo que sigue es lo que dice el texto en su versión actual. Mientras el proyecto no termine sus debates, cada uno de estos puntos puede cambiar, suavizarse o desaparecer. No tome ninguno como definitivo.

Con esa salvedad, el proyecto plantea, en líneas generales:

• Un nivel de formación mínimo para ejercer como administrador de propiedad horizontal —del orden de un título de tecnólogo en propiedad horizontal o una formación de Educación para el Trabajo y el Desarrollo Humano (ETDH) equivalente—.
• Un período de transición de dos años, dentro del cual los administradores en ejercicio podrían acreditarse por experiencia. (Esta transición de dos años sí está confirmada en el texto vigente del proyecto.)
• Una exención para los administradores ad honórem, es decir, quienes administran su propio conjunto sin cobrar honorarios.
• Que el registro operaría a través de las Cámaras de Comercio / RUES, integrado y de consulta pública y gratuita.

De nuevo, y no sobra repetirlo: el articulado puede cambiar en los debates que faltan. Por eso ninguna "certificación RUAPH" que se venda hoy puede garantizarle que usted cumplirá con requisitos que todavía no existen y cuyo detalle final aún no está escrito.

4) No confundir: el RUA de Bogotá y el Decreto 768 de 2025

Buena parte del ruido viene de mezclar cosas distintas. Dos aclaraciones que le ahorran sustos:

El RUA de Bogotá ya existe, pero es distrital. Bogotá cuenta con un Registro Único de Administradores de propiedad horizontal de alcance distrital, ya operativo. Es una figura local, no nacional, y no es lo mismo que el RUAPH que se discute en el Congreso. Que exista en Bogotá no significa que ya exista en todo el país, ni que le aplique a usted si administra en otro municipio.

El Decreto 768 de 2025 SÍ está vigente, pero no crea ningún registro de administradores. El Decreto 768 de 2025 rige desde julio de 2025, sin modificaciones a la fecha. Reglamenta la aplicación del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801) en la propiedad horizontal —es decir, asuntos de convivencia—. En ese marco, los conjuntos debían actualizar y armonizar sus reglamentos internos con esas reglas de convivencia antes del 31 de diciembre de 2025 (o en la siguiente asamblea ordinaria). Lo que el Decreto 768 no hace es crear un registro de administradores ni exigir títulos profesionales. Cualquiera que le diga "por el Decreto 768 usted ya debe estar en el RUAPH" está mezclando dos temas sin relación.

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En corto: el registro nacional de administradores está en un proyecto de ley que aún no se aprueba; lo que sí está vigente hoy (el Decreto 768) es otra cosa.

5) ¿Cómo prepararse con cabeza fría?

Que el RUAPH no sea ley no significa que no haya nada que hacer. Significa que hay que separar lo sensato de lo oportunista.

Tiene sentido hacer ya:

• Formarse en serio. Si usted vive de administrar propiedad horizontal, fortalecer su conocimiento en contabilidad de copropiedades, manejo de asambleas, gestión de cartera y la propia Ley 675 es una inversión que rinde con o sin registro. El SENA ofrece de forma gratuita la Tecnología en Gestión de la Propiedad Horizontal (SNIES 91178): es el primer lugar donde mirar, junto con los programas técnicos y universitarios formales.
• Ordenar su operación. Un administrador con la contabilidad al día, las actas en regla, la cartera documentada y los paz y salvos en orden está preparado para cualquier exigencia futura —y, más importante, hace mejor su trabajo hoy—.
• Seguir el trámite en fuentes confiables, no en un anuncio publicitario con cuenta regresiva.

NO tiene sentido:

• Pagar por un cartón exprés. Hoy la oferta incluye "molinos" que entregan un diploma en cuestión de días desde $79.900 COP. Un diploma sin respaldo académico no lo forma ni lo acredita para nada: revise quién expide el programa, cuántas horas tiene y con qué reconocimiento, antes de pagar.
• Pagar por una "certificación RUAPH" o inscribirse en un "registro RUAPH" que alguien le ofrezca. Nadie puede emitir esa certificación todavía, sencillamente porque el registro no existe. Si el RUAPH llega a ser ley, será esa ley —y no una empresa que se adelantó cobrando— la que defina la autoridad competente y las reglas de acreditación.
• Tomar decisiones apresuradas —renunciar a contratos, comprar cursos carísimos con urgencia— empujado por una cuenta regresiva que, a hoy, no existe.

La calma, aquí, es una ventaja competitiva: mientras otros venden pánico, usted puede prepararse de verdad.

6) Tracker: seguimiento vivo

Este artículo es un rastreador vivo. Nuestro compromiso con usted es actualizarlo con cada movimiento real del proyecto —cada debate, cada ponencia, cada gaceta— y explicarle qué cambió y qué significa, sin dramatismo y con la fuente citada.

Última actualización: 7 de agosto de 2026. Estado a esta fecha: ponencia positiva para segundo debate (Gaceta 629 del 4 de junio de 2026); pendiente de debate en la Plenaria de la Cámara; en trámite dentro de la legislatura 2026-2027, con plazo hasta cerca de junio de 2027. No es ley. Le avisaremos cuando eso cambie.

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Este artículo es contenido informativo general y no constituye asesoría legal. Para decisiones sobre su copropiedad o su ejercicio profesional, consulte a un abogado. Fuentes: Proyecto de Ley 067 de 2025 (Cámara), acumulado 146 de 2025 (Cámara), página oficial de la Cámara de Representantes (expediente de propiedad horizontal 294); Gaceta del Congreso 629 del 4 de junio de 2026; Acta 31 de la Comisión Primera de la Cámara (primer debate, 7 de abril de 2026); Constitución Política de Colombia, artículo 162; Decreto 768 de 2025 (consulta de vigencia en Función Pública); Ley 675 de 2001. Información verificada a agosto de 2026.