Ley 675 (parte 1): quién firma, quién paga y qué manda en su copropiedad
Qué es la persona jurídica que usted representa, para qué sirve el coeficiente y hasta dónde manda el reglamento de su copropiedad.
Un propietario le levanta la voz en plena asamblea y le pregunta con qué autoridad firmó el contrato de vigilancia. Otro le escribe a las diez de la noche exigiendo que le explique por qué su cuota es más alta que la del vecino del mismo piso. Usted sabe que las dos respuestas están en la Ley 675 de 2001. El problema es que las tiene a medias, y a medias no se gana una discusión en asamblea.
Las dos preguntas se contestan con los mismos tres conceptos, y de ellos depende su gestión diaria: con qué autoridad firma usted un contrato, por qué cada propietario paga lo que paga y qué reglas puede hacer valer sin pedirle permiso a nadie.
En esta primera entrega usted va a entender qué es exactamente la persona jurídica que representa, qué peso tiene el coeficiente de copropiedad y hasta dónde manda el reglamento de su conjunto.
Esta es la parte 1 de la serie Ley 675: el mapa completo de la norma, en cuatro entregas.
Dos derechos que conviven en el mismo predio
Cuando un edificio o un conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal, ocurre algo que cambia todo lo demás: nacen dos derechos que conviven en el mismo predio.
Por un lado, cada propietario es dueño exclusivo de su bien privado —su apartamento, su local, su parqueadero—. Por el otro, todos son copropietarios de las zonas comunes —la portería, los ascensores, la fachada, los jardines, la celaduría—, en la proporción que le corresponde a cada unidad.
Esa doble condición explica buena parte de los conflictos que usted media a diario. El propietario que reclama «mi parqueadero» y el que reclama «mi fachada» están hablando de dos regímenes distintos, aunque estén parados en el mismo edificio.
El coeficiente de copropiedad no es un dato decorativo
La proporción que le corresponde a cada unidad tiene nombre y peso jurídico: el coeficiente de copropiedad.
No es un dato decorativo. El coeficiente define cuánto vale su voto en la asamblea y cuánto le toca pagar de las expensas comunes. Es la respuesta técnica a esa pregunta de las diez de la noche: la cuota no se reparte por número de puertas ni por simpatía, se reparte por coeficiente.
Quien administra sin tener clara la tabla de coeficientes de su copropiedad administra a ciegas. Es el primer documento que usted debería tener a la mano —digitalizado, actualizado y verificado contra el reglamento— antes de convocar cualquier asamblea.
Usted no administra un edificio: administra una persona jurídica
Hay un tercer actor, el más importante para su gestión. Al constituirse la propiedad horizontal, la Ley 675 le da vida a una persona jurídica —sin ánimo de lucro y de naturaleza civil— conformada por todos los propietarios de los bienes privados.
Esa persona jurídica es la que celebra contratos, abre cuentas bancarias, contrata la vigilancia, demanda a los morosos y responde ante terceros. Usted, como administrador, es su representante legal.
Léalo despacio, porque aquí está la respuesta a la pregunta incómoda de la asamblea: usted no administra «el edificio» en abstracto. Administra una persona jurídica con patrimonio propio y obligaciones propias. Entender esto es la diferencia entre firmar un contrato que la copropiedad debe honrar y firmar uno que después le van a cobrar a usted.
El reglamento de propiedad horizontal: la constitución interna de su conjunto
Si la Ley 675 es la Constitución del país, el reglamento de propiedad horizontal (RPH) es la constitución interna de su conjunto.
Es el documento que, dentro del marco de la ley, define lo específico: los coeficientes, la destinación de cada bien, las reglas de convivencia, el régimen de sanciones, la forma de convocar y de decidir. Y vincula a todos los propietarios —incluidos los que compraron después y los que votaron en contra— y a los residentes.
Esa última frase le ahorra discusiones: «yo no estaba cuando eso se aprobó» no es un argumento jurídico. El reglamento se adquiere con el inmueble.
Decreto 768 de 2025: lo que sí dice (y lo que no)
Aquí conviene ubicar bien una novedad que ha generado ruido: el Decreto 768 de 2025. Está vigente desde julio de 2025, sin modificaciones, y su función es armonizar el régimen de convivencia de la propiedad horizontal con el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801).
En términos prácticos, es el marco donde se ordenan las cláusulas de convivencia que viven en su reglamento y en su manual. Abra los dos documentos y revise, en un minuto, si estas cuatro cláusulas existen y qué dicen:
| Cláusula | Qué debe quedar por escrito |
|---|---|
| CCTV y tratamiento de datos | Dónde hay cámaras, quién custodia las grabaciones, cuánto tiempo se conservan y bajo qué condiciones se entregan. |
| Tenencia responsable de mascotas | Zonas permitidas y prohibidas, reglas de correa y bozal donde apliquen, y responsabilidad del tenedor por los daños. |
| Uso de zonas comunes | Horarios, reserva, aforo y responsable de cada área —salón social, terraza, piscina, parqueadero de visitantes—. |
| Actividades económicas en las unidades | Qué se permite dentro del bien privado, qué exige la norma urbanística y cómo se autoriza cada caso. |
Si alguna de las cuatro no aparece en su reglamento o en su manual, ya sabe cuál es su próxima reforma de convivencia.
Y una precisión que le ahorra sustos: el Decreto 768 no crea un registro de administradores ni impone una habilitación estatal para ejercer. Quien le diga que ahora «hay que registrarse», no leyó el decreto.
¿Qué hacer con esto esta semana?
Tres tareas concretas, todas de escritorio:
- Ubique y verifique su tabla de coeficientes. Confirme que la que usa para facturar es la misma que está en el reglamento inscrito, no una hoja de cálculo heredada de la administración anterior.
- Tenga a la mano el certificado de existencia y representación de la persona jurídica. Lo va a necesitar para contratos, bancos y, sobre todo, para cobrar cartera (lo vemos en la parte 3).
- Revise las cláusulas de convivencia de su reglamento —CCTV, mascotas, zonas comunes, actividades económicas— con la tabla de arriba.
Lo importante se gobierna por escrito. Un reglamento claro es su mejor herramienta de gobierno; uno silencioso convierte cada conflicto en una pelea caso por caso, decidida en el chat del edificio y no en la asamblea.
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Siguiente en la serie → Ley 675 (parte 2): la asamblea — quórum, mayorías y sesiones virtuales
Fuentes: Ley 675 de 2001 (texto oficial, Secretaría del Senado); Decreto 768 de 2025; Ley 1801 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana). Información verificada al 7 de agosto de 2026.
Este artículo es contenido informativo general y no constituye asesoría legal. Para decisiones sobre su conjunto o edificio, consulte a un abogado especializado en propiedad horizontal.