Ley 675 (parte 2): cómo evitar que su asamblea quede sin efecto por quórum o votación
Quórum, las diez decisiones del 70%, la segunda convocatoria del art. 41 y por qué las asambleas virtuales ya son válidas hoy.
Son las 7:20 de la noche, el salón comunal está a medio llenar y usted ya sabe que no va a haber quórum. Peor: la asamblea del año pasado aprobó una reforma al reglamento con doce propietarios en segunda convocatoria, y un abogado del conjunto acaba de escribirle que esa decisión es nula. La sensación de haber hecho todo el trabajo para nada es, probablemente, la más amarga de este oficio.
En esta entrega usted va a salir con las reglas de quórum, de mayorías y de segunda convocatoria memorizadas, y con la certeza de qué se puede y qué no se puede decidir en una asamblea virtual.
Esta es la parte 2 de la serie Ley 675 — aquí la parte anterior.
Las tres reglas que sostienen una asamblea válida, antes de entrar en detalle:
| Regla | En una línea | Dónde está |
|---|---|---|
| Quórum y mayoría ordinaria | Sesiona con más de la mitad de los coeficientes; decide con la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión. | Art. 45 |
| Las decisiones del 70% | Diez decisiones taxativas exigen el voto de un número plural de propietarios que sume al menos el 70% de los coeficientes del edificio o conjunto. | Art. 46 |
| La segunda convocatoria | Sin quórum, la asamblea se reúne el tercer día hábil siguiente a las 8:00 p. m. y decide con cualquier porcentaje de coeficientes —salvo las decisiones del 70%—. | Art. 41 |
La asamblea general es el órgano máximo de la copropiedad: aprueba el presupuesto, elige el consejo, fija la cuota de administración y decide las reformas. Y es, con diferencia, el momento donde más administradores pierden la validez de una decisión por un error de procedimiento. La Ley 675 lo resuelve con reglas claras.
El quórum y la mayoría ordinaria (art. 45)
La asamblea sesiona válidamente con más de la mitad de los coeficientes de copropiedad. Es decir, para que la reunión pueda instalarse y deliberar, tienen que estar presentes o representados propietarios que sumen más del 50% de los coeficientes.
Instalada la asamblea, las decisiones ordinarias se toman con la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la reunión —no de la totalidad del edificio, sino de los que efectivamente asistieron—.
Dos advertencias del mismo artículo que casi nadie conoce:
- Ninguna decisión —salvo la extinción de la propiedad horizontal— puede exigir una mayoría superior al 70% de los coeficientes.
- Si el reglamento de su conjunto exige mayorías más altas que las de la ley, esas exigencias «se entenderán por no escritas». En cristiano: no valen.
Y el remate que conviene tener presente antes de instalar cualquier reunión: las decisiones tomadas violando estas reglas de quórum y mayoría son de nulidad absoluta.
Las diez decisiones que exigen el 70% (art. 46)
Hay un grupo de decisiones —y son exactamente diez, la lista es taxativa— que no se pueden tomar con mayoría simple. Exigen el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el 70% de los coeficientes del edificio o conjunto:
- Modificar la destinación de los bienes comunes.
- Autorizar expensas extraordinarias superiores a cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
- Aprobar expensas comunes diferentes de las necesarias.
- Autorizar el uso exclusivo de un bien común a favor de uno o varios propietarios.
- Reformar los estatutos y el reglamento de propiedad horizontal.
- Desafectar un bien común no esencial.
- Reconstruir el edificio o conjunto cuando esté destruido en un 75% o más.
- Cambiar la destinación genérica del edificio o conjunto.
- Adquirir inmuebles para la copropiedad.
- Liquidar o disolver la persona jurídica.
Memorice el patrón, no la lista: son las decisiones que tocan la estructura, el patrimonio o las reglas de fondo. Todo lo demás va por mayoría simple.
La segunda convocatoria está en el artículo 41 (no en el 45 ni en el 46)
¿Qué pasa cuando llega el día de la asamblea y no se completa el quórum? Ocurre en cada conjunto de Colombia. La ley tiene la salida, y está en el artículo 41 —no en el 45 ni en el 46, un error de citación que se repite hasta en documentos de administradores—.
Si la asamblea no puede sesionar por falta de quórum, se reúne en segunda convocatoria el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p. m.), y en esa segunda oportunidad decide con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
Condición para que sea válida: la convocatoria inicial debe advertir expresamente que, de no haber quórum, se citará en segunda convocatoria en esos términos. Si su machote de citación no trae esa advertencia, la segunda reunión queda en el aire.
La trampa que hunde asambleas
Aquí está el error que le costó la reforma del año pasado: la segunda convocatoria no le sirve para las decisiones del 70%.
El parágrafo del artículo 46 es tajante: esas diez decisiones no pueden aprobarse en segunda convocatoria (salvo que, aun así, se alcance ese 70%). Si usted quería reformar el reglamento aprovechando la segunda convocatoria con cuatro propietarios, esa reforma nace nula.
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Asambleas virtuales: válidas hoy, sin decreto de pandemia
Hasta aquí, las reglas de fondo. Lo que sigue cambia la forma de reunirse, no las reglas del juego: el quórum del artículo 45 y las mayorías del artículo 46 se aplican igual en el salón comunal que en una videollamada.
Este es, quizás, el punto donde más desinformación circula. La respuesta corta: sí, las asambleas virtuales de propiedad horizontal son plenamente válidas hoy en Colombia, y no dependen de ningún decreto de pandemia que haya que «revivir».
El fundamento está en la propia Ley 675, en tres artículos que existen desde 2001:
- El artículo 42 permite que los propietarios deliberen y decidan por cualquier medio de comunicación simultánea o sucesiva, siempre que quede prueba inequívoca de la deliberación y de la decisión.
- El artículo 43 admite la manifestación de la voluntad por comunicación escrita.
- El artículo 44 fija su eficacia y ordena dejar el acta correspondiente dentro de los diez días siguientes.
Las dos condiciones que le exige MinVivienda
Sobre esa base, el Ministerio de Vivienda (Concepto 2024EE0040900) confirmó que las asambleas no presenciales son válidas, con dos condiciones prácticas que usted debe cuidar:
- Que exista prueba inequívoca de la deliberación y del quórum.
- Que no se usen para las decisiones del 70% del artículo 46 —esas siguen siendo presenciales—.
No se exige, además, el 100% de participación: basta el quórum de siempre.
El error de citación que le resta credibilidad
Una advertencia de higiene jurídica, porque circula en blogs y hasta en material de proveedores: no cite la Ley 2069 de 2020, artículo 19, como fundamento de las asambleas virtuales. Esa norma regula otra cosa (MiPymes agropecuarias) y usarla como base es un error que le resta credibilidad a cualquier reglamento o acta.
Su fundamento son los artículos 42 a 44 de la Ley 675, y el concepto de MinVivienda que los desarrolla.
¿Qué hacer antes de su próxima asamblea?
Ordénelo por momentos, no por temas.
Antes de convocar
- Corrija el machote de citación: debe advertir expresamente la segunda convocatoria, con el tercer día hábil y la hora (8:00 p. m.).
- Separe el orden del día en dos bloques: lo que va por mayoría simple y lo que exige el 70%.
- Depure el reglamento de mayorías superiores a las legales: hoy están escritas, pero no valen.
Durante la sesión
- Instale con el quórum verificado —coeficientes en mano, no cabezas— y déjelo registrado antes de someter nada a votación.
- No lleve las decisiones del 70% a segunda convocatoria ni a sesión virtual. Ahí es donde nacen las nulidades.
- Deje la «prueba inequívoca» si la asamblea es virtual: registro de conectados con su coeficiente, votación nominal y grabación.
Dentro de los diez días siguientes
- Levante el acta y comuníquela a propietarios y residentes. El artículo 44 le fija ese plazo, y el acta es lo único que sobrevive a la discusión.
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Fuentes: Ley 675 de 2001, artículos 41 a 46 (texto oficial, Secretaría del Senado); Concepto MinVivienda 2024EE0040900 (asambleas no presenciales). Información verificada al 7 de agosto de 2026.
Este artículo es contenido informativo general y no constituye asesoría legal. Para decisiones sobre su conjunto o edificio, consulte a un abogado especializado en propiedad horizontal.