Ley 675 (parte 3): cómo cobrar la cartera sin esperar permiso de la asamblea

Usted lleva ocho meses viendo crecer la misma fila en el reporte de cartera. Sabe quién es, sabe cuánto debe y sabe que cada mes que pasa esa deuda se vuelve más difícil de recuperar. Pero espera: espera a la próxima asamblea, a que «lo autoricen», a que el consejo decida. Y mientras tanto la copropiedad financia, sin decirlo, al que no paga.

En esta entrega usted va a ver que la ley ya lo autorizó a cobrar, cuáles son exactamente sus funciones como administrador y por qué el título ejecutivo más poderoso de la copropiedad lo firma usted mismo.

Esta es la parte 3 de la serie Ley 675 — aquí la parte anterior.

Empecemos por el final, porque es lo que le quita el peso de encima: cobrar oportunamente la cartera es un deber suyo, no una autorización pendiente de la asamblea. Está escrito así en el artículo 51. Lo que sigue es el mapa de sus funciones y de las herramientas que convierten ese deber en recaudo.

Dos órganos ejecutan lo que la asamblea decide

El consejo de administración es el órgano colegiado de propietarios que orienta y controla la gestión; es obligatorio en los conjuntos de más de 30 unidades privadas (art. 53) y potestativo en los más pequeños.

El administrador es el representante legal de la persona jurídica y quien lleva el día a día. Guarde bien ese umbral de 30 unidades: es del consejo, y más adelante en la serie veremos cómo se mezcla, indebidamente, con la pregunta del revisor fiscal.

Las funciones del administrador (art. 51)

Las funciones del administrador están en el artículo 51, y conviene que usted las conozca como conoce su cédula, porque delimitan lo que puede y lo que debe hacer. Las agrupamos por naturaleza.

En lo financiero y de gestión

• Presentar a la asamblea el inventario, el balance general y el presupuesto de cada ejercicio (num. 1).
• Rendir cuentas de su gestión al consejo de administración (num. 4).
• Llevar bajo su responsabilidad y dependencia la contabilidad de la copropiedad (num. 5).
• Cobrar y recaudar las expensas comunes, las multas y, en general, cualquier obligación a cargo de los propietarios, «iniciando oportunamente el cobro judicial… sin necesidad de autorización alguna» (art. 51, num. 8).
• Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración cada vez que se enajene una unidad (num. 13).

Implicación de gestión: lea esa frase del numeral 8 dos veces, porque la ley no le pide permiso a la asamblea para demandar al moroso. El administrador que espera la autorización no está siendo prudente: está incumpliendo un deber legal y dejando envejecer la cartera.

En lo documental y de comunicación

• Llevar los libros de actas de la asamblea y del consejo, el registro de propietarios y residentes, y custodiar la correspondencia (num. 2).
• Poner en conocimiento de propietarios y residentes las actas de la asamblea y del consejo (num. 3).
• Notificar las sanciones que se impongan por incumplimiento de las obligaciones (num. 11).

Implicación de gestión: estos tres numerales no son papeleo, son prueba. El acta sostiene la decisión, el registro de propietarios sostiene la convocatoria y la notificación sostiene la sanción. Lo que no está documentado se cae al primer reclamo.

Cuotas, coeficientes y cartera

La cuota de administración es la vida de la copropiedad. Sin recaudo no hay vigilancia, no hay aseo, no hay mantenimiento. Por eso la Ley 675 le da al administrador herramientas de cobro que muchos subutilizan.

El interés de mora (art. 30)

Cuando un propietario se atrasa en el pago de las expensas comunes, la copropiedad puede cobrarle intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, salvo que la asamblea haya aprobado una tasa inferior.

Aquí hay que ser preciso con la cifra, porque es un número vivo: la Superfinanciera certifica el interés bancario corriente periódicamente, así que el tope de mora cambia.

Cítelo siempre fechado, nunca como una constante: a agosto de 2026, con un interés bancario corriente del 19,77% E.A. (Res. 1139 de 2026), el tope de mora de 1,5 veces equivale a 29,66% E.A. Verifique la certificación vigente cada vez que la use en una comunicación o en una demanda.

¿Dónde sí puede publicar la lista de morosos?

Sobre la publicación de morosos, la ley permite un mecanismo acotado: puede hacerse dentro del edificio, en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, además de dejarla en el acta.

Publicar la lista de morosos en la portería, a la vista de cualquier visitante, lo expone a usted a un reclamo por habeas data. La cartelera del cuarto de basuras o del área de residentes cumple; la recepción, no.

El título ejecutivo (art. 48)

Esta es la herramienta más poderosa —y más ignorada— del cobro de cartera. La certificación de deuda que expide el administrador presta mérito ejecutivo por sí sola.

En palabras de la ley, es «solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional» (art. 48): el juez no puede exigirle requisitos adicionales al título.

Eso no significa que la demanda vaya con una sola hoja. La demanda ejecutiva se acompaña, además, de:

• El poder al abogado.
• El certificado de existencia y representación de la persona jurídica.
• La copia de la certificación de intereses de la Superintendencia Financiera (o de la parte del reglamento que fijó un interés inferior).

Y una ventaja procesal que acelera todo: no exige conciliación previa.

En resumen: usted tiene, en su propio escritorio, la firma que constituye el título ejecutivo. La cartera que envejece no lo hace por falta de herramientas legales, sino por no usarlas a tiempo.

¿Qué hacer esta semana con su cartera?

En este orden, de lo que lo expone a lo que lo ordena:

1. Revise dónde está publicada la lista de morosos. Si está donde la ve un visitante, bájela hoy y déjela solo en un área de residentes y en el acta. Es el único punto de esta lista que puede costarle una tutela.
2. Actualice el interés de mora con la certificación vigente de la Superfinanciera y déjelo fechado en cada estado de cuenta.
3. Prepare el paquete de cobro de sus tres deudores más antiguos: certificación de deuda firmada, certificado de existencia y representación, y la certificación de intereses.
4. Fije una política de edades de mora por escrito —30, 60, 90 días— y llévela al consejo como información, no como autorización. La autorización ya está en el artículo 51, numeral 8.

¿Quiere el playbook de recaudo y cobro judicial —de la mora al mandamiento de pago, con machotes de certificación de deuda—? Suscríbase a El Administrador Colombia para recibirlo.

→ Suscríbase gratis a El Administrador Colombia

Siguiente en la serie → Ley 675 (parte 4): fondo de imprevistos, revisor fiscal, derechos y el RUAPH

Fuentes: Ley 675 de 2001, artículos 30, 48, 51 y 53 (texto oficial, Secretaría del Senado); certificación del interés bancario corriente de la Superintendencia Financiera (Res. 1139 de 2026). Información verificada al 7 de agosto de 2026.

Este artículo es contenido informativo general y no constituye asesoría legal. Para decisiones sobre su conjunto o edificio, consulte a un abogado especializado en propiedad horizontal.