Ley 675 (parte 4): fondo, revisor fiscal y RUAPH — lo que debe resolver hoy y lo que aún no existe
El 1% del fondo, cuándo es obligatorio el revisor fiscal, los derechos que la asamblea no puede pisar y el estado real del RUAPH.
Se quema la bomba del agua un sábado. El presupuesto no la tenía, el fondo de imprevistos lleva dos años sin alimentarse porque «la asamblea lo suspendió», y usted tiene que decidir en cuatro horas si convoca una expensa extraordinaria o si el edificio amanece sin agua. Ese momento —el del gasto que no estaba— es donde se ve si la copropiedad fue bien administrada los tres años anteriores.
En esta última entrega usted va a cerrar el mapa: cómo funciona el fondo de imprevistos, cuándo la revisoría fiscal es obligatoria de verdad, qué derechos no puede pisar la asamblea y cuál es el estado real del RUAPH.
Esta es la parte 4 de la serie Ley 675 — aquí la parte anterior.
El recorrido, en una línea: el fondo de imprevistos (art. 35) → cuándo hay que contratar revisor fiscal (art. 56) → los derechos que la asamblea no puede pisar → y, para cerrar el ruido, el estado real del RUAPH.
El fondo de imprevistos (art. 35)
Para el gasto que no estaba en el presupuesto —la bomba, el ascensor, la filtración— existe el fondo de imprevistos, regulado en el artículo 35.
La copropiedad debe constituirlo y alimentarlo con un recargo no inferior al 1% sobre el presupuesto anual de gastos comunes. Es un piso, no un techo: la asamblea puede fijar un porcentaje mayor.
Dos precisiones que evitan discusiones:
- La asamblea podrá suspender el cobro del recargo cuando el monto disponible del fondo alcance el 50% del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. Note el verbo: es una facultad, no una suspensión automática. El fondo no deja de cobrarse solo; lo decide la asamblea.
- Las expensas extraordinarias solo proceden cuando el fondo de imprevistos es insuficiente para cubrir el gasto. Primero el fondo; después, si no alcanza, la cuota extraordinaria.
Un matiz para conjuntos de vivienda de interés social: desde la Ley 2079 de 2021, la constitución del fondo es potestativa en los desarrollos VIS/VIP de cinco o menos unidades. Fuera de ese caso, el fondo es obligatorio.
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El revisor fiscal (art. 56): obligatorio en unos casos, opcional en otros
La pregunta se repite en cada asamblea: «¿estamos obligados a tener revisor fiscal?». La Ley 675 la resuelve en el artículo 56, y la respuesta depende del uso del conjunto.
- En los conjuntos de uso comercial o mixto, el revisor fiscal es obligatorio, sin ningún umbral de unidades. No importa si son tres locales o trescientos: si el uso es comercial o mixto, la revisoría es exigible.
- En los conjuntos de uso residencial, la revisoría es opcional: la asamblea decide si la contrata, e incluso puede designar como revisor a un propietario.
Ese famoso umbral de «más de 30» que muchos mezclan aquí es otra cosa: es el que hace obligatorio el consejo de administración, no el revisor fiscal.
¿Qué es un conjunto «mixto»?
Según el artículo 3 de la ley, es aquel cuyos bienes privados tienen diversas destinaciones conforme al reglamento y a la norma urbanística.
La clave es la destinación, no si la tienda está abierta o cerrada: un edificio con locales comerciales en el primer piso y apartamentos arriba es mixto por destinación, aunque los locales estén desocupados.
Un dato importante para el requisito legal: la exención de «titulado» de la antigua redacción fue declarada inexequible (Sentencia C-670 de 2002). El revisor fiscal, donde es obligatorio, debe cumplir las condiciones profesionales de ley.
Derechos que la mayoría no puede pisar
Piense en la propietaria que vive con movilidad reducida y lleva meses sin poder salir sola de su edificio: unos escalones a la entrada, un desnivel hacia el ascensor, y una asamblea que aplazó la obra dos veces por presupuesto. Para ella no es un punto del orden del día; es su casa.
Hay una lección que todo administrador aprende tarde o temprano: la asamblea es soberana, pero no es omnipotente. Puede decidir casi todo, pero no puede votar en contra de un derecho fundamental.
La regla la fijó la Sentencia T-386 de 2025 de la Corte Constitucional (siempre con el año: hay otra T-386, de 2002, sobre un asunto distinto).
La Corte fue clara: la copropiedad debe remover las barreras arquitectónicas que impiden a una persona con movilidad reducida usar su vivienda y las zonas comunes. La asamblea conserva su margen para decidir el cómo —la solución técnica, la rampa, el ajuste razonable—, pero negarse a hacerlo es «constitucionalmente inaceptable» (T-386 de 2025), y la Corte fijó un plazo máximo de un año para la adecuación.
Traduzca esto a su gestión: cuando alguien proponga negar de plano una adecuación de accesibilidad «porque no hay presupuesto» o «porque no le corresponde al conjunto», usted ya sabe que esa negativa no se sostiene. Lo que se discute es la forma de hacerlo, no si se hace.
La acción concreta cabe en una línea de acta: lleve el punto al orden del día como definición de la ruta y del plazo, deje registrado que la copropiedad reconoce la obligación, y asigne responsable y fecha. Eso protege a la persona, a la persona jurídica y a usted.
Lo que viene: la reforma y el RUAPH
Cerramos con el tema donde hay más humo que fuego: la reforma a la Ley 675 y el famoso RUAPH (Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal).
El estado real, en una línea: hay un proyecto de ley en trámite que crearía el RUAPH, pero no es ley vigente todavía.
En detalle, sin adornos: el proyecto (radicado en 2025) superó su primer debate en abril de 2026, tiene ponencia positiva para segundo debate desde junio de 2026 y pasó a la legislatura 2026-2027, en la que debe completar todo su trámite —segundo debate en Cámara, y luego el paso completo por el Senado— a más tardar hacia junio de 2027, o se archiva.
Es decir: no existe hoy ninguna obligación de registrarse en el RUAPH, ningún requisito nuevo para administrar, ninguna sanción por no hacerlo. Quien le venda urgencia sobre esto le está vendiendo humo. Le conviene seguirlo de cerca —para llegar preparado el día que sea ley—, no correr detrás de un requisito inexistente.
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Para llevarse
Cuatro decisiones concretas para esta semana:
- Verifique el saldo del fondo de imprevistos y que el recargo del 1% esté en el presupuesto vigente. Si alguien «lo suspendió», busque el acta: sin decisión de asamblea, el recargo sigue vivo.
- Defina el uso de su copropiedad —residencial, comercial o mixto— por destinación en el reglamento. De ahí sale, sin discusión, si necesita revisor fiscal.
- Revise si hay una solicitud de accesibilidad pendiente. Si la hay, deje en el acta la ruta, el responsable y el plazo —nunca una votación de «aprobación o negación»—.
- Baje la ansiedad con el RUAPH en su comunidad y en su gremio: hoy no hay nada que registrar.
Si esta serie le sirvió, lo que sigue es convertirla en gestión diaria: cada cambio normativo, cada concepto de MinVivienda y cada fallo que afecta su conjunto, en lenguaje claro y con la fuente al lado.
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La serie completa
- Ley 675 (parte 1): el régimen de propiedad horizontal y su reglamento
- Ley 675 (parte 2): la asamblea — quórum, mayorías y sesiones virtuales
- Ley 675 (parte 3): consejo, administrador y el cobro de la cartera
- Ley 675 (parte 4): fondo de imprevistos, revisor fiscal, derechos y el RUAPH
Todas las entregas viven en la página de la serie.
Fuentes: Ley 675 de 2001, artículos 3, 35 y 56 (texto oficial, Secretaría del Senado); Ley 2079 de 2021; Corte Constitucional, Sentencias C-670 de 2002 y T-386 de 2025; Proyecto de Ley 067 de 2025 Cámara (acum. 146 de 2025 Cámara) sobre el RUAPH, con ponencia positiva para segundo debate (Gaceta del Congreso 629 de 2026). Información verificada al 7 de agosto de 2026.
Este artículo es contenido informativo general y no constituye asesoría legal. Para decisiones sobre su conjunto o edificio, consulte a un abogado especializado en propiedad horizontal.